Quali costi possono essere trasferiti dalla locatrice o dal locatore sul canone di affitto, dopo un risanamento?

Per gli aumenti del canone di affitto si può fare una stima precisa già prima del risanamento, sulla base delle offerte (con uno scostamento del 10 per cento ca.). Un calcolo esatto è tuttavia possibile solo dopo la conclusione dei lavori e dopo la presentazione delle relative fatture. Solo allora può essere annunciato con validità legale un aumento del canone di affitto. A questo scopo si deve utilizzare il modulo del Cantone relativo all’aumento del canone di affitto (v. «Quali diritti e doveri ho io come inquilino/a?»).

Differenza tra manutenzione di valorizzazione e manutenzione normale

Sul canone di affitto è legittimo trasferire solo i cosiddetti investimenti di valorizzazione. Non è lecito aumentare il canone di affitto a causa di risanamenti che riguardano la normale manutenzione. Occorre dunque distinguere che cosa sono gli investimenti di valorizzazione e che cos’è la normale manutenzione. Questa distinzione non è sempre semplice, perché spesso un risanamento è sia di valorizzazione sia di carattere conservativo.

Che cos’è un investimento per migliorie di valorizzazione?

Quando vengono sostituiti vecchi dispositivi con dispositivi di qualità migliore tali da dare agli inquilini e alle inquiline un valore aggiunto, almeno parti dell’investimento sono da intendersi di valorizzazione. In tal caso è lecito trasferire sul canone di affitto i costi, o meglio i maggiori costi, tenendo in considerazione la durata utile.

Esempi: l’installazione di una lavastoviglie a risparmio energetico è al 100 per cento un investimento di valorizzazione, mentre la sostituzione di una vecchia lavastoviglie con una nuova è un investimento di valorizzazione dal 30 al 50 per cento. La sostituzione di finestre a doppi vetri in materiale plastico con finestre in legno a tripli vetri è un investimento di valorizzazione al 20 per cento.

Che cos’è un investimento di valorizzazione?

La sostituzione di apparecchiature o elementi di costruzione difettosi o obsoleti della medesima qualità è da intendersi come normale manutenzione. Non è lecito trasferire sul canone di affitto i costi sostenuti per acquisti di questo tipo.

Diritto a prendere visione dei costi

Se avete dubbi sulla correttezza dell’aumento del canone di affitto, avete diritto a prendere visione di tutte le cifre rilevanti al riguardo. Il calcolo della maggiorazione di valore può tuttavia essere complicato. Per questo vale eventualmente la pena, in caso di dubbi, di dare a esperti/e esterni/e oppure all’associazione degli inquilini e delle inquiline l’incarico di verificare queste cifre.

30 giorni di tempo per impugnare l’aumento del canone di affitto

Se riscontrate che il canone di affitto è aumentato in maniera ingiustificata, potete impugnarlo presso l’autorità di conciliazione in materia di locazione entro 30 giorni. Poiché il diritto all’impugnazione decade dopo 30 giorni, potete impugnare l’aumento del canone di affitto anche in via preventiva, vale a dire senza essere a conoscenza delle concrete basi di calcolo. Questo, nell’eventualità che solo dopo che siano trascorsi 30 giorni vi arrivi la documentazione necessaria con la quale potete verificare l’aumento del canone di affitto.

Inoltre: dopo un risanamento energetico – ad esempio con nuove finestre o con una coibentazione supplementare delle facciate – di solito diminuiscono le spese accessorie perché si consuma meno energia per riscaldare. Spesso tuttavia i maggiori costi per le migliorie di valorizzazione superano la riduzione delle spese accessorie, tanto che il risultato finale è un aumento del canone di affitto.