Quels coûts un bailleur est-il en droit de répercuter sur le loyer après un assainissement ?
Les augmentations de loyer peuvent déjà être évaluées assez précisément avant l’assainissement, à l’aide des devis (moyennant un écart de 10 % environ). Un calcul exact n’est toutefois possible qu’après l’achèvement des travaux et la présentation des factures. Ce n’est qu’alors qu’une augmentation de loyer peut être légalement annoncée. Pour ce faire, le formulaire d’augmentation de loyer approuvé par le canton doit être utilisé (voir : « Quels sont mes droits et obligations en qualité de locataire ? »).
Distinction entre maintenance apportant une valeur ajoutée et normale
Seuls les investissements à valeur ajoutée peuvent être répercutés sur le loyer. Les assainissements relevant de la maintenance normale ne permettent pas d’augmenter le loyer. Il convient en conséquence de faire la distinction entre les investissements apportant une valeur ajoutée et la maintenance normale. Ce n’est pas toujours aisé, car un assainissement comporte souvent un peu des deux.
Qu’est-ce qu’un investissement à valeur ajoutée ?
Si les anciennes installations sont remplacées par d’autres de meilleure qualité, créant ainsi une valeur ajoutée pour les locataires, au moins certaines parties de l’investissement sont considérées comme apportant une valeur ajoutée. Dans un tel cas, les coûts, respectivement les coûts supplémentaires, peuvent être répercutés sur le loyer en tenant compte de la durée de vie en tant qu’investissement à valeur ajoutée.
Exemples : l’installation d’un lave-vaisselle à faible consommation d’énergie est un investissement à valeur ajoutée à 100 %, tandis que le remplacement d’un ancien modèle par un modèle neuf n’apporte que 30 à 50 % de valeur ajoutée. Le remplacement de fenêtres à double vitrage par des fenêtres en bois à triple vitrage représente un ajout de valeur de 20 %.
Qu’est-ce qu’un investissement préservant la valeur ?
Le remplacement d’appareils ou de composants défectueux ou obsolètes dans une qualité identique est considéré comme une maintenance normale. Les coûts de telles acquisitions ne doivent pas être répercutés sur le loyer.
Exemples : remplacement d’un lave-linge, d’un réfrigérateur de même type ou d’un revêtement de sol de même qualité.
Droit de regard sur les coûts
Si vous doutez que l’augmentation de loyer soit correcte, vous disposez d’un droit de regard sur les chiffres. Le calcul de l’augmentation de valeur peut toutefois être compliqué. Le cas échéant, il est donc préférable de faire appel à des spécialistes externes ou à l’association des locataires pour vérifier ces chiffres.
Délai de 30 jours pour contester une augmentation de loyer
S’il s’avère que l’augmentation de loyer est excessivement élevée, vous pouvez la contester dans un délai de 30 jours auprès de l’autorité de conciliation. Le droit de contestation étant prescrit après 30 jours, vous pouvez également contester l’augmentation de loyer à titre de précaution, à savoir sans connaître les bases de calcul concrètes. Ceci pour le cas où vous n’accédez qu’après 30 jours aux documents requis vous permettant de vérifier l’augmentation de loyer.
En outre : après un assainissement énergétique, par exemple avec de nouvelles fenêtres ou une isolation supplémentaire des façades, les charges diminuent généralement, car l’énergie nécessaire au chauffage est moindre. Néanmoins, les coûts supplémentaires liés aux investissements à valeur ajoutée sont souvent supérieurs à la diminution des charges, de sorte qu’il en résulte au final une augmentation de loyer.
