Quels sont mes droits et obligations en qualité de locataire ?

Réduction du loyer

Quand un assainissement doit avoir lieu, les locataires doivent en être informés en temps utile par le bailleur. Dans le cas d’un assainissement, il convient en outre de prendre en compte les intérêts des locataires. Ils sont en effet en droit de prétendre à une réduction du loyer en fonction de la restriction d’utilisation de l’appartement (Art. 259d CO). À titre d’exemple, en raison d’espaces qui ne peuvent pas, ou seulement partiellement, être utilisés ou en raison du bruit occasionné par le chantier. Si des dommages se produisent pendant l’assainissement ou si les locataires subissent des dommages en raison de défauts, ils sont en droit de prétendre à des dommages et intérêts (Art. 259e OR).

Hausse de loyer

Lorsque les travaux de construction sont terminés et que les justificatifs des coûts sont disponibles, le bailleur est en droit d‘augmenter les loyers à partir du prochain terme de résiliation possible. Toutefois, l’augmentation de loyer doit être signifiée et justifiée au moins dix jours avant la période de préavis à l’aide d’un formulaire approuvé ou mis à disposition par le canton (Art. 269d, alinéa 1 CO).

Exemple

Dans le contrat de location, les termes de résiliation sont fixés au 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Le prochain terme de résiliation est le 30 juin. Le délai de résiliation est de 3 mois. Le formulaire officiel relatif à la hausse de loyer doit en conséquence parvenir au locataire au plus tard le 21 mars (3 mois et 10 jours). Si la notification arrive plus tard, l’augmentation sera repoussée au terme de résiliation suivant (30 septembre).

 
Si le bailleur omet de le faire ou s’il résilie le contrat de location en même temps, l’augmentation de loyer est nulle et non avenue (Art. 269d, alinéa 2 CO). Seuls les investissements créant une valeur ajoutée peuvent être répercutés sur les loyers.

 
Les locataires sont en droit de contester l’augmentation de loyer. La contestation doit être déposée auprès de l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours à compter de la réception du formulaire signifiant l’augmentation de loyer (Art. 270b, alinéa 1 CO).

Résiliation du contrat de bail

En cas de résiliation du contrat de location par l’une des parties, le bailleur est tenu, en vertu de l’article 260, alinéa 1 CO, d’attendre que les locataires aient déménagé pour commencer la rénovation.

 
En principe, le bailleur est en droit de résilier le contrat de location, sans indication de motifs, pour le prochain terme possible. Le congé doit toutefois être motivé si l’autre partie le demande (art. 271 CO). Il est contestable s’il est contraire aux règles de la bonne foi. C’est le cas si la chose louée pourrait continuer à être habitée sans gêner les travaux d’assainissement de manière significative, augmenter leurs coûts ou les retarder.

Cas de rigueur

Si la résiliation du contrat de location devait avoir des conséquences pénibles pour les locataires ou leur famille, qui ne seraient pas justifiées par les intérêts du bailleur, une prolongation du contrat de location peut être demandée (Art. 271, alinéa 1 CO). Lors de la mise en balance des intérêts, il convient entre autres de prendre en considération la durée du contrat de location, la situation personnelle, familiale et économique des parties, un éventuel usage personnel du bailleur ou les conditions du marché local de la location. Le contrat de location pour les espaces à usage d’habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum (Art. 272b CO).

Obligations des locataires

Outre des droits, les locataires ont également des obligations. L’article 257h CO stipule que le locataire est tenu de tolérer les travaux d’assainissement. Il est également dans l’obligation de permettre au bailleur de visiter l’appartement ou la maison, lorsque cela est nécessaire aux fins de l’entretien. En cas de défauts constatés, ils doivent être signalés au bailleur. Si la notification est omise, les locataires sont responsables des dommages qui en résultent (Art. 257g CO).