Quale valore aggiunto possono offrire i risanamenti?

Situazione di partenza

La cooperativa edilizia dei ferrovieri di Berna (EBG) ha acquistato nel 1974 in diritto di costruzione l’immobile di nuova costruzione a Fellergut (Berna Bümpliz). Il risanamento di ampio respiro dello stabile di undici piani con 54 unità abitative, negli anni 2014/2015, è avvenuto quasi esattamente dopo la prima metà del periodo di validità del novantennale diritto di costruzione.

Una particolarità dell’immobile sono i dislivelli, motivo per cui, oltre al pianterreno, c’è anche un piano rialzato. Inoltre, il quartiere circostante era fortemente cambiato negli anni precedenti il risanamento, ed erano tra l’altro sorti molti nuovi condomini. Questo ha portato a ripensare l’orientamento dell’immobile di Fellergut.

La EBG dà importanza al fatto di risanare i propri edifici non secondo un programma unificato, ma trovando sempre soluzioni personalizzate che tengano conto delle condizioni locali (tutela dei beni culturali, struttura degli inquilini e delle inquiline, ecc.). Nel caso dell’immobile di Fellergut ciò significa: poiché la situazione finanziaria di partenza dell’immobile non è rosea e la EBG vuole dare in affitto i suoi appartamenti dal 10 al 15 per cento sotto il prezzo di mercato, ci sono dei limiti in termini di ciò che è possibile.

Oltre al risanamento di Fellergut di cui si parla qui, la cooperativa ha risanato negli anni passati tra l’altro anche l’insediamento di Häberlimatte, dove i presupposti erano diversi e perciò nella Häberlimatte – diversamente da Fellergut – sono stati ampliati i balconi e ed è stata installata la ventilazione.

Quali interventi edilizi sono stati realizzati?

• La casa è stata coibentata. Poiché non era dappertutto possibile, per motivi edilizi, un isolamento esterno e poiché un completo isolamento interno avrebbe ridotto eccessivamente le dimensioni dei locali, è stato applicato un isolamento misto, vale a dire una combinazione di isolamento interno ed esterno.
• Le cucine e gli impianti sanitari sono stati sostituiti e sono stati montati soffioni doccia a risparmio idrico.
• Le condotte e i radiatori sono stati sostituiti, i pavimenti rinnovati e le pareti ripitturate.
• Gli ingressi, a causa di cambiamenti nel quartiere (nuovi condomini), sono stati spostati sul lato opposto della casa. In virtù del livello del terreno più elevato, su questo nuovo lato di ingresso dalla parte della stazione ferroviaria è stato inoltre possibile realizzare una soluzione senza barriere architettoniche; prima del risanamento l’ascensore era raggiungibile solo dal piano rialzato e con vari scalini.
• Il pianterreno è stato riconvertito. Originariamente qui c’erano le lavanderie: adesso al pianterreno ci sono numerose attività commerciali (fisioterapia, podologia, ecc.).
• L’edificio è stato aperto: adesso c’è un ampio passaggio che attraversa l’edificio e porta dal lato stazione al cortile.
• È stata realizzata un’area comune, situata al piano rialzato.
• Le cucine sono state aperte (grazie all’unione con la zona living).
• Bagno e WC, prima separati, sono stati uniti.
• È stata migliorata la sicurezza antisismica.

A che cosa si è rinunciato?

• L’ampliamento dei balconi e nuove lavanderie non sono stati realizzati per motivi di costi.
• Si è rinunciato a installare la ventilazione. Questo per due motivi: in primo luogo, grazie all’unione dei bagni con i piccoli WC separati, non ci sono più locali chiusi; tutte le stanze si possono arieggiare direttamente. In secondo luogo si è dato per scontato che gli inquilini e le inquiline che presso la EBG – grazie alla partecipazione alla cooperativa – hanno sempre anche una posizione simile a quella dei proprietari e delle proprietarie, prestano attenzione (e ventilano bene).
• I riscaldamenti a gas non sono stati sostituiti. Nella progettazione è stato tuttavia preso in considerazione un allacciamento successivo a una rete di teleriscaldamento, per renderlo realizzabile in un secondo tempo con poco dispendio di risorse.

Quale valore aggiunto hanno gli inquilini e le inquiline dopo il risanamento?

• È stato possibile dimezzare il consumo energetico. Gli inquilini e le inquiline beneficiano pertanto di costi energetici più bassi nonostante il passaggio al biogas, più costoso.
• Anche il consumo di acqua si è ridotto significativamente grazie all’installazione dei soffioni doccia a risparmio idrico, con la conseguente riduzione ulteriore delle spese accessorie.
• L’ingresso dello stabile senza barriere architettoniche è un plus per (quasi) tutti gli / le abitanti. Lo sono anche le porte automatiche degli ascensori: non si devono più posare le borse della spesa per aprire l’ascensore.
• Le attività commerciali al pianterreno generano nuovi introiti. Di questi beneficiano alla EBG, in ultima analisi, anche gli inquilini e le inquiline degli appartamenti.
• È stata realizzata una nuova area comune che dà sul cortile.
• Grazie alla cucina aperta e al bagno/WC più grande, ai nuovi impianti sanitari, alle nuove pavimentazioni, ecc., il comfort abitativo è stato adattato alle nuove esigenze.
• Grazie alla maggiore sicurezza antisismica, gli inquilini e le inquiline vivono in abitazioni più sicure.

Risanare immobili non abitati senza dare sfratti

Grazie a una pianificazione sapiente e precoce è stato possibile realizzare ampi lavori di risanamento con lo stabile disabitato, ma senza ricorrere a sfratti per risanamento. Questo non è successo solo a Fellergut, ma succede per tutti i progetti di risanamento della cooperativa dei ferrovieri.

Com’è possibile? Gli appartamenti che si liberano negli anni precedenti il risanamento grazie alla naturale fluttuazione vengono dati in affitto dalla EBG solo a tempo determinato, specialmente a studenti e ad altre persone per le quali uno spazio dove abitare a prezzo conveniente è più importante di una locazione a lungo termine. Inoltre la EBG progetta a tappe il risanamento dei propri immobili che sorgono su più piani. Il più delle volte viene risanato a ogni tappa un solo piano, affinché gli inquilini e le inquiline possano traslocare all’interno dello stabile.

Grazie alla combinazione di questi interventi, la cooperativa riesce ad avere prima dell’inizio del risanamento un numero sufficiente di abitazioni libere. Così gli inquilini e le inquiline di lunga data possono abitarci temporaneamente durante il risanamento. Successivamente gli inquilini e le inquiline possono quindi trasferirsi all’interno dello stabile, in abitazioni già risanate.

Chi lo desidera con la EBG può inoltre sempre tornare nella sua abitazione di provenienza. Molti tuttavia ci rinunciano. Perché preferiscono traslocare una sola volta o perché le loro esigenze di spazio sono cambiate negli anni. Le persone anziane che hanno per esempio perso i loro compagni o le loro compagne di vita, all’improvviso si ritrovano contente di un bilocale, mentre le famiglie colgono l’occasione di trasferirsi in un’abitazione più grande.

La cooperativa dei ferrovieri ha coinvolto tempestivamente nel processo gli inquilini e le inquiline, ancor prima che uscisse il bando di concorso di architettura, e ha rilevato le loro esigenze. Alla EBG funziona così: gli inquilini e le inquiline possono votare per decidere che un risanamento venga fatto o no. «Sa quanti voti a sfavore abbiamo avuto per Fellergut tra i 54 inquilini e inquiline?» chiede Rolf Schneider, amministratore della cooperativa. «Esattamente uno». Gli altri 53 inquilini e inquiline si sono espressi a favore del risanamento.