Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter/in?

Mietzinsreduktion

Steht eine Sanierung an, müssen Mieterinnen und Mieter frühzeitig über Bauarbeiten informiert werden. Bei einer Sanierung ist zudem auf ihre Interessen Rücksicht zu nehmen. Dabei haben sie je nach Einschränkung der Wohnnutzung Anrecht auf eine Mietzinsreduktion (Art. 259d OR). Zum Beispiel wegen Räumen, die sie nicht oder nur noch teilweise benützen können, oder wegen Baulärm. Wird während der Sanierung etwas beschädigt oder erleiden die Mieterinnen und Mieter durch Mängel einen Schaden, haben sie das Recht auf Schadenersatz (Art. 259e OR).

Mietzinserhöhung

Sind die Bauarbeiten abgeschlossen und liegen die Kostenbelege vor, kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Jedoch muss die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem offiziellen, durch den Kanton genehmigten oder zur Verfügung gestellten Formular mitgeteilt und begründet werden (Art. 269d Abs. 1 OR).

Beispiel

Die Kündigungstermine sind im Mietvertrag auf den 31. März, 30. Juni und 30. September festgelegt. Der nächstmögliche Kündigungstermin ist der 30. Juni. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Folglich muss das amtliche Formular mit der Mietzinserhöhung spätestens am 21. März (3 Monate und 10 Tage) bei der Mieterin bzw. dem Mieter eintreffen. Trifft die Mitteilung verspätet ein, so verschiebt sich die Erhöhung auf den nächsten Kündigungstermin (30. September).

Unterlassen Vermieterinnen und Vermieter dies oder sprechen sie im gleichen Zug die Kündigung aus, ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Auf den Mietzins überwälzt werden dürfen nur wertvermehrende Investitionen.

Mieterinnen und Mieter haben das Recht, die Mietzinserhöhung anzufechten. Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang des Mietzinserhöhungsformulars bei der Schlichtungsbehörde erfolgen (Art. 270b Abs. 1 OR).

Kündigung des Mietverhältnisses

Wurde das Mietverhältnis von einer Partei gekündigt, muss der Vermieter oder die Vermieterin gemäss Artikel 260 Absatz 1 OR mit der Renovation warten, bis die Mieterschaft ausgezogen ist.

Die Vermieterin bzw. der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen, muss die Kündigung aber auf Verlangen begründen. Die Mieterin oder der Mieter kann die Kündigung anfechten, wenn diese gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das ist der Fall, wenn das Mietobjekt weiter bewohnt werden könnte, ohne die Sanierungsarbeiten erheblich zu erschweren, zu verteuern oder zu verzögern.

Härtefall

Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterschaft oder ihre Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters oder der Vermieterin nicht zu rechtfertigen ist, kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden (Art. 271 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung werden unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters oder der Vermieterin und die Verhältnisse auf dem örtlichen Mietmarkt berücksichtigt. Das Mietverhältnis für Wohnräume kann so um höchstens vier Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR).

Pflichten der Mieterinnen und Mieter

Die Mieterinnen und Mieter haben neben Rechten auch Pflichten. Artikel 257h OR hält fest, dass sie Sanierungsarbeiten dulden müssen. Auch haben sie die Pflicht, der Vermieterschaft zu gestatten, die Wohnung oder das Haus zu besichtigen, wenn dies für den Unterhalt notwendig ist. Kommt es zu Mängeln, müssen diese gemeldet werden. Wird die Meldung unterlassen, so haften Mieterinnen und Mieter für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g OR).